江門隨意打電銷卡

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業主支付保證擔保的問題

目前，我國正在試行工程擔保制度，其中業主支付擔保一般采用保證形式。這種擔保可能存在以下問題:

(1) 擔保包括抵押、質押、留置、保證、定金等形式，只能選擇其中一種作為業主支付擔保而不可能要求業主提供多重擔保。強制業主提交支付保證擔保如同強行剝奪了《合同法》第286條賦予承包人的合法權利。

(2) 目前一般規定業主支付保證擔保的保額為結算價的一定百分比，例如20%。這難以完全保護債權人，并且，由于無法預測結算價，保證人難以評估其風險。例如，假定合同價為1000萬元，銀行因業主帳戶中有1000萬元存款而開具了200萬元業主支付保函；如果結算價為1300萬元而業主已支付完其帳戶中的1000萬元，工程結算時，銀行將蒙受200萬元擔保損失而業主仍然拖欠工程款100萬元。如此看來，與其說保證人是保證業主的償付能力，還不如說是保證支付工程變更、物價上漲、不可預見費等合同價以外的結算增加款，這對保證人顯然不公平。但是，假如保證人不承擔合同價以外的保證責任，由于我國普遍存在“低價中標、高價結算”情況，業主支付保證擔?？赡苄瓮撛O。

(3) 目前房地產項目資本金要求為25%，其余資金主要靠預售收入來籌集。開發商支付保證擔保其實是一種經營擔保，保證商品房預售成功從而籌足工程款。這樣的保證不切實際，難免弄虛作假、自欺欺人。

(4) 工程擔保應是合同履行完畢或合同終止后保護受益人。一方履約不能時另一方應終止合同并向對方及其擔保人索賠，例如，業主向承包商履約擔保索賠之日就是承包商履約不能而被業主終止合同之時。但我國創造了一種“履約—索賠—履約”的分段滾動式擔保，一方面可能使合同雙方關系日趨緊張，不利于施工質量與進度，另一方面有可能使工程拖欠款越滾越大。

7 總結

綜上所述，不動產留置應進行留置權登記而不是占有不動產，如同不動產抵押那樣，以利物盡其用。設立不動產施工留置權將完善《合同法》第286條的法理，其效用有可能優于業主支付保證擔保。但要設立不動產施工留置權必須首先破除習慣性思維，改革陳舊的留置理論，清除“不動產留置必須占有不動產”的謬論。

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